近日，由北京市政总院牵头设计的北京首个大型商业文旅配套TOD项目“湾里·汀云小镇”投入运营。项目位于北京城市副中心文化旅游区核心地段，西邻环球度假区，东接张家湾古镇，北望城市绿心，整体形成以文旅为引擎的区域发展格局。

作为“湾里”国际商业娱乐综合体的重要组成部分，项目以地铁张家湾车辆段上盖开发为基础，紧邻地铁花庄站，汇聚7号线东延、八通线南延及规划城际铁路，以TOD理念为核心，将原本单一的交通基础设施，转化为面向公众开放的城市商业与公共目的地。

区别于传统以通行为导向的轨道交通配套开发，“湾里”通过设计立体慢行系统、连廊与下沉空间，实现地铁站点、商业街区与公共空间的无缝衔接；不仅融合了自然与现代的建筑风格，还通过配套精致的度假设施，打造出一个理想的休闲胜地，与王府井WellTown和诺岚酒店的高端商业配套相得益彰，推动车辆段从“城市基础设施”向“城市公共目的地”的转型，探索轨道交通设施“向上生长”的全新可能。

在功能组织上，项目采用“垂直混合、立体链接”的布局策略，落地区布置目的性较强的商业与酒店功能，上盖区则以尺度宜人的街巷式小镇形态，营造可漫游、可停留的公共空间，二者通过多层连廊与公共节点紧密联通，形成完整的“购、住、游、娱”体验闭环。

01 以自然意象重塑上盖空间体验

设计构思方面，结合车辆段一级建设阶段形成的建筑高差，“湾里”汀云小镇以“山川四季”为母题，将梯田、山居、沙丘、园林、水乡等自然意象转译为多样化的建筑与空间语言。

项目上盖区区域采用“目”字型街巷结构，将多个主题化商业与酒店组团有机串联，通过退台、露台、屋顶花园及立体绿化等方式，化解上盖开发的体量压力，以尺度宜人的街巷式小镇形态，营造可漫游、可停留的公共空间，使建筑群落以更轻盈、亲和的姿态融入城市环境。

02 复杂条件下的系统性技术创新

高品质空间体验的背后，是对复杂工程条件的系统性回应。张家湾车辆段于2019年投入运营，项目于2022年启动上盖二级开发。受业态调整影响，新建筑方案与原结构预留条件差异显著。总院设计团队创新性提出“铰接转换平台结构方案”，在确保地铁运营安全的前提下，将地铁大库柱加固比例有效降低至约3.8%，显著提升工程可实施性与经济性，为车辆段纯商业上盖开发提供了可复制的技术路径。

03 绿色低碳导向的 TOD 实践样本

项目以绿色建筑三星级为目标，系统引入被动式设计策略，并综合应用地源热泵、空气源热泵及屋顶光伏等可再生能源技术，构建多能互补的低碳能源体系。

多维立体绿化与海绵城市设计协同作用，结合地面景观及建筑形态设置多层次绿化系统，不仅改善上盖空间的微气候环境，也为城市提供开放共享的绿色公共场所，探索轨道交通设施与生态环境共生的发展模式。

“湾里”汀云小镇的落成，不仅是一次复杂交通设施上高品质城市空间营造的成功实践，也是北京市政总院以设计方法回应城市生活方式变革的阶段性成果。未来，总院将持续深化轨道交通与城市空间协同发展的研究与实践，推动TOD模式在更广泛城市场景中的高质量落地。

项目信息

项目名称：北京市通州区张家湾车辆段综合利用供地项目

建设地点：北京市通州区

建设单位：北京环汇置业有限公司

设计单位：北京市市政工程设计研究总院有限公司、浙江绿城建筑设计有限公司

用地面积：13.29万平米

总建筑面积：16.90万平米

设计时间：2022年—2024年

竣工时间：2025年7月